Mājas pārvaldnieka izvēle ir viens no svarīgākajiem lēmumiem, kas ietekmē gan mājas iedzīvotāju ikdienu, gan nekustamā īpašuma vērtību. Godprātīgs un atbildīgs pārvaldnieks nodrošina komfortablu un drošu dzīves vidi, savukārt slikts var radīt daudz problēmu un papildu izmaksas. Piecas pazīmes, kas liecina – pēdējais laiks mainīt mājas pārvaldnieku
Jauno projektu attīstītājs “Bonava Latvija” kopā ar SO “Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācija” valdes priekšsēdētāju Ģirtu Beikmani nosauc piecas pazīmes, kas liecina – laiks mainīt nama pārvaldnieku.
Kvalitatīvas komunikācijas trūkums
Viens no galvenajiem pārvaldnieka uzdevumiem ir uzturēt efektīvu komunikāciju ar mājas iedzīvotājiem. Ja apsaimniekotājs nesniedz savlaicīgu un skaidru informāciju par plānotajiem darbiem, budžetu vai jebkādām izmaiņām, tas ir nopietns signāls, kas liecina par darba kultūru un attieksmi pret klientiem. Godprātīgs pārvaldnieks atsaucas uz iedzīvotāju sūdzībām. Ja mājas iemītniekiem ilgstoši jāgaida atbildes uz jautājumiem vai ierosinājumiem, ja pārvaldnieks ignorē iedzīvotāju oficiāli nosūtītos iesniegumus un vēstules, tas ir nopietns signāls, ka jālūkojas pēc cita pārvaldnieka.
“Pārvaldniekam katrā mājā jāspēj atrast visefektīvāko komunikācijas veidu un kanālus, jo ne visiem ir piemērota viena recepte. Ir mājas, kuru iedzīvotājiem patīk saņemt uz papīra drukātu un pie ziņojuma dēļa pieliktu informāciju, bet ir mājas, kuru iedzīvotāji izveido kopīgas grupas saziņas lietotnēs un labprāt uzzina par jaunumiem un aktualitātēm digitāli. Šie rīki ir jāizmanto efektīvi, lai abu pušu sadarbība būtu veiksmīga,” skaidro “Latvijas Namu pārvaldītāju un apsaimniekotāju asociācijas” (LNPAA) valdes priekšsēdētājs Ģirts Beikmanis, kurš piebilst, ka iedzīvotājiem jābūt gataviem savu viedokli izteikt, ne tikai rakstot un zvanot pārvaldniekam, bet arī dzīvokļu īpašnieku kopsapulcēs, balsojot par svarīgiem lēmumiem.
Neapmierinoša īpašuma uzturēšana
Regulāras un pārdomātas aktivitātes īpašuma uzturēšanai ir būtiskas, lai mājas iedzīvotājiem nodrošinātu gan dzīves komfortu, gan drošību. Ja pārvaldnieks nepievērš pietiekamu uzmanību savlaicīgai remontdarbu veikšanai, kārtības nodrošināšanai vai infrastruktūras elementu apkopei, var rasties drošības riski un būtiski samazināties īpašuma vērtība.
“Ja kāpņu telpā dienām ilgi nav gaismas, pagrabu apsēdušas žurkas vai skaidri redzami citi nepaveikti darbi, kam iedzīvotāji ir atvēlējuši līdzekļus un jau laikus mudinājuši problēmu risināt, taču tas nav ņemts vērā, ir vērts apsvērt pārvaldnieka maiņu,” norāda Ģirts Beikmanis. Viņš gan atgādina, ka iedzīvotāji saņem pakalpojumu tādā kvalitātē, kādā paši gatavi par to maksāt. “Ja daļa mājas iedzīvotāju uztur savu īpašumu pēc principa “lētāk un ātrāk” un piekrīt remontam tikai galējas nepieciešamības gadījumā, bet citi gatavi ieguldīt darbu un līdzekļus, lai nepārtraukti veiktus uzlabojumus, pārvaldniekam jābūt gatavam uzklausīt un izšķirt, ko vēlas iedzīvotāju vairākums.”
Neizdarība, kas rada drošības riskus
Pārvaldniekam jābūt gatavam reaģēt gadījumos, kad mājā radusies avārijas situācija vai jāveic neatliekami darbi iedzīvotāju un viņu personīgo mantu drošības nodrošināšanai. Gadījumos, kad pārvaldnieks klaji ignorē virs automašīnām ilgstoši noliekušos, aizlūzušu koka zaru vai izliekas neredzam katastrofālā stāvoklī esošus balkonus, kas apdraud mājiniekus un garāmgājējus, iedzīvotājiem vērts apsvērt – vai apsaimniekotājs maz ir ieinteresēts un spējīgs problēmas novērst. Iespējams, šis uzdevums jāuztic citam pakalpojumu sniedzējam.
“Latvijā ir bijuši gadījumi, kad iedzīvotājiem nākas pamest savu māju drošības apsvērumu dēļ, piemēram, kad iebrukuši daudzstāvu nama jumta paneļi. Tas nozīmē, ka nama pārvaldnieks nav pietiekami sekojis līdzi konstrukciju tehniskajam stāvoklim un mudinājis iedzīvotājus lemt par preventīviem remontdarbiem, lai laikus novērstu problēmu. Tomēr ir arī gadījumi, kad iedzīvotāji pretēji pārvaldnieka rekomendācijām kopsapulcē pieņem lēmumu par līdzekļu neieguldīšanu remontā un izveidojas avārijas situācija. Tādā gadījumā apsaimniekotājam ir visas tiesības novērst bīstamību un pēc tam piedzīt izmaksas no dzīvokļu īpašniekiem.”
Mājas iedzīvotāji slīgst parādos
Lielākoties iedzīvotāji saņem komunālo pakalpojumu rēķinus un ik mēnesi norēķinās ar nama pārvaldnieku, kurš tālāk šo naudu maksā pakalpojumu sniedzējiem, piemēram, firmai, kas nodrošina ūdens apgādi vai izved atkritumus. Situācijā, kad kāds no dzīvokļu īpašniekiem paliek parādā, pārvaldniekam jādara viss iespējamais, lai šo naudu tomēr saņemtu, pretējā gadījumā ilgstoši krāti parādi var novest pie ūdens un siltuma atslēgšanas visā mājā.
“Ja pārvaldnieks neveic preventīvas pārrunas ar parādniekiem, neizsūta brīdinājuma vēstules ar aicinājumu norēķināties un parāds turpina augt, apsaimniekotāja uzdevums ir problēmu risināt tiesas ceļā. Ja tas netiek laikus darīts un riskam pakļauti godprātīgie mājas iedzīvotāji, vērts domāt par pārvaldnieka maiņu,” skaidro Ģ. Beikmanis.
Nepamatotas un necaurskatāmas izmaksas
Būtisks sarkanais signāls, kas vedina domāt par nepieciešamību ar steigu meklēt jaunu mājas pārvaldnieku, ir nepamatotas izmaksas, kas nesaskan ar dzīvokļu īpašnieku lēmumiem. Ja iedzīvotājiem izraksta rēķinu par darbiem, kas nemaz nav paveikti, vai maksa par spuldzītes nomaiņu kāpņu telpā pēkšņi trīskāršojusies, vērts izsvērt pārvaldnieka godprātību un sniegto pakalpojumu kvalitāti.
“Daudzi pārvaldnieki nosaka maksu par kvadrātmetru, iekļaujot tajā visas izmaksas. Tas mājas iedzīvotājiem ir ērti, taču jāizsver, kādus pakalpojumus par šo maksu var saņemt. Katrā mājā prasības par teritorijas uzkopšanu un nepieciešamo remontdarbu saraksts ir atšķirīgs, tāpēc pārvaldniekam būtu jāveic atkāpes un katrai mājai jānodrošina individuāls piedāvājums. Piemēram, ir īpašumi, kur zāli nepieciešams pļaut pāris reižu vasarā, bet ir īpašumi, kur tas jādara vismaz septiņas reizes. Tāpat ar lāstekām – ja ziema ir silta un lāsteku nav, iedzīvotājiem nevajadzētu maksāt par to tīrīšanu, pat ja tāda pozīcija ierēķināta maksā par kvadrātmetru. Ir darbi, par kuriem samaksu vajadzētu piemērot pēc padarītā apjoma,” uzskata LNPAA valdes priekšsēdētājs.
“Bonava Latvija” Mārketinga un pārdošanas nodaļas vadītājs Kaspars Ekša secina – baidoties uzdrīkstēties mainīt apsaimniekotāju vai nezinot, kā tieši šis process veicams, iedzīvotāji nereti pacieš neveiksmīgu sadarbību un kļūst par situācijas ķīlniekiem paši savā mājā. Viņš atgādina, ka pietiek ar 50%+1 balss vairākumu, lai kopsapulcē lemtu par apsaimniekotāja maiņu. Turklāt, izvēloties, kam uzticēt savu saimniecību, būtiski neuzkāpt uz tā paša grābekļa: “Arī mēs, izvēloties apsaimniekotāju “Bonava” jaunā projektā mājās, veicam rūpīgu izpēti. Piemēram, apsaimniekotāju izvēlamies konkursa kārtībā. Tad izvērtējam kandidātu finanšu rādītājus un pārliecināmies, ka uzņēmumam nav neizpildītu saistību pret pakalpojumu sniedzējiem vai valsts nodokļu parādu. Izvērtējam arī uzņēmuma reputāciju un lūdzam atsauksmes par paveiktajiem darbiem. Ņemam vērā, vai apsaimniekotājam ir visa nepieciešamā tehnika, piemēram, sniega tīrīšanai un zāles pļaušanai. Tiklīdz uzņēmums izvēlas šos darbus uzticēt ārpakalpojuma sniedzējiem, iedzīvotāju izmaksas var būtiski sadārdzināties.” Kaspars Ekša aicina iedzīvotājus neuzķerties uz zemākā cenu piedāvājuma, bet uzticēt savu māju nozares profesionāļiem, jo ne vienmēr lētāk nozīmē labāk.
Piecas pazīmes, kas liecina – pēdējais laiks mainīt mājas pārvaldnieku
